"Ohutu kui majad"? #Brexit terendab Ühendkuningriigi kinnisvaraturul

Investorid hoiavad Briti kinnisvara, kuna Brexiti ebakindlus, kasvavad intressimäärad ja inflatsioon kahjustavad eluasemehindu ja kontoriväärtusi turul, mis tõmbub Euroopa Liidu potentsiaalselt räpaste väljapääsude suunas. kirjutab Helen Reid.

Kinnisvarainvesteeringute usalduse (REIT) varude lühenemine on üha populaarsemaks muutumas, kuna valitsus avaldab plaane tulla toime mis tahes häiretega, kui Suurbritannia ja EL ei suuda oma lahkumise tingimustes kokku leppida.

Briti top 50i kõige lühemate varude nimekirja kantakse kinnisvara nimed. Need ulatuvad REITs Intu (INTUP.L) ja NewRiver (NRRT.L) majaehitajatele Crest Nicholson (CRST.L) ja McCarthy & Stone (MCS.L) numbrile 1, Travis Perkins (TPK.L), mis müüb ehitusmaterjale, näitab Markit.

FIS Astec Analyticsi lühiajalised intressiandmed näitavad, et elamutele ja kontoripindadele keskenduvatel REITidel on suurem aktsiate laenamise aktiivsus ja kulud - see on nõudlus aktsiate laenamiseks nende lühistamiseks.

Lühike - arvestamata laenukasutuse kulutusi - oleks olnud tulus. Briti REIT-id on rahvahääletusest alates oma Euroopa kolleegidega üle 20 protsendi alla jõudnud.

(Graafika: REIT aktsiad Ühendkuningriigis versus Euroopa 23. august - reut.rs/2OZft17)

Büroo kinnisvara on samuti surve all. Londoni kontorid nõuavad nüüd Dublini, Pariisi, Frankfurdi või Amsterdami omadest suurepärast lisatasu, kuid Londoni kui finantskeskuse tähtsuse langus kaalub tema turuväärtust.

Mitmed pangad liiguvad juba osa oma tegevusest Londonist linnadesse nagu Dublin, Frankfurt, Pariis ja Amsterdam pärast Brexiti.

„Inimesed mõtlevad selgelt, et Brexitiga saab Dublini liikumine, ja miks peaks London käima umbes 50i protsendipunkti ruutjalga baasil,” ütles Henry Dixon, Man GLG väärtpaberivara fondi portfellihaldur.

Vähem riigis töötavad ELi kodanikud vähendavad ka nõudlust nii eluruumide kui kontoriruumide järele.

Teises kvartalis langes Suurbritannias töötavate ELi kodanike suurim langus alates dokumentide algusest. EL-i ränne Suurbritanniasse on langenud madalaimale tasemele alates 2012ist.

Turuhinnad on juba mõnevõrra toonud need surve alla.

„Kui Londoni kontoreid hinnatakse 1500 naela ruutmeetri jala kohta, kuid [REITid kauplevad] netovara väärtusele allahindlusega 30%,” ütles Dixon. „Tundub, et turg hindab Londonis mitmel moel Dublini sarnast.”

(Graafika: Ühendkuningriigi REITide hind raamatupidamisse - tmsnrt.rs/2OZg7f3)

Maja hinnad on samuti tundnud pinget. Nad tõusid aasta-aastalt 3.0i protsenti kogu Ühendkuningriigis võrreldes 3.5% -ga mais, mis oli nõrgim kasv alates augustist 2013.

"On olemas tarkus, et nendes asjades on ohutust, sest vana" investeerib tellistesse ja mördisse ", kuid me lihtsalt ei saanud sellega enam nõustuda," ütles James Dowey, investeerimisametnik ja peaökonomist Neptune Investment Management.

„Sisemaine majandus on Ühendkuningriigi eluasemeturgu palju aastaid toetanud, kuid viimase paari aasta jooksul on see äkki muutunud tõeliselt vaenulikuks,” ütles ta.

Londonis - kus kriisijärgsed hinnad tõstsid ülemaailmne kapitali sissevool ja nõudlus turvaliste varade järele - on majahinnad kõige rohkem langenud. Need langesid 0.7%, mis on suurim langus pärast 2009. aasta septembrit ülemaailmse finantskriisi ajal.

Keskmine allahindlus võrreldes alghinnaga suureneb, kinnisvara ostmine võtab kauem aega ja „müügiks“ olevate omaduste pakkumine langeb üles, UBS analüütikud leidsid.

Intu Properties PLC157.25

INTUP.LLondoni börsi

-2.70(-1.69%)

• INTUP.L
• NRRT.L
• CRST.L
• MCS.L
• TPK.L

Umbes 46i% Londoni 68,000i osaliselt ehitatud kodudest ei ole kinnisvaraturu uuringufirma Molior London'i järgi veel leidnud ostjat.

Mingil määral oli langus käes juba enne Brexiti hääletust - kuid ebakindlus on seda veelgi kiirendanud.

"Oleme olnud kaheksa aastat Londoni elamute suhtes negatiivsed," ütles kogu maailma suurima REITi investori Cohen & Steersi portfellihaldur ja Euroopa uuringute juht Rogier Quirijns.

Londoni eluasemeturg on oma tsükli tippu ületanud, samas kui Euroopa linnade kinnisvara pakub veel umbes kolme aasta kasvu. Quirijns investeerib Berliini elamukinnisvarasse ning Madridisse ja Pariisi.

Suurenev inflatsioon - osaliselt naela referendumi järgse devalveerimise tagajärg - avaldab Ühendkuningriigi kinnisvarale suuremat survet.

Londoni tipptasemel elamuturul on eluasemehinnad 20% võrra langenud 2014i tipptasemest, Man Group Dixon hinnanguliselt. Kuigi enamik sellest on olnud nominaalsel tasemel, kuid ülejäänud toimub reaalselt, siis inflatsioon vähendab kodude tegelikku väärtust, ütles ta.

Inglismaa Panga intressimäär tõuseb esimesena alates kriisist ka ostjatele survet, kusjuures hüpoteeklaenude maksmine muutub kallimaks.

(Graafika: Londoni üürihinnad langevad - reut.rs/2OZfClb)

Mõned investorid näevad kinnisvaras suure väärtuse mängimise potentsiaali.

"Kui asjad tõesti halvaks lähevad, kui üürid langevad, võiksin investeerida. Kui veri voolab tänavatel, siis võiksin tagasi minna, ”ütles Cohen & Steersi Quirijns.

Man kontserni Dixon ütles ka, et REITide puhul on portfellihalduritel, nagu ta vaatab, iga aktsia kohta selge ettekujutus hinnast, millega aktsiad muutuvad „liiga odavaks, et neid ignoreerida”.

Asjaolu, et varud on laialdaselt lühikesed, loob aluse potentsiaalselt tugevatele ralli- dele, kui meeleolu paraneb, sest lühikesed müüjad lõdvendavad oma positsioone kiiresti.

Kuid vahepeal saavad investorid oodata ja loota rohkem selgust, kuna ametlik väljumine lähemale jõuab.

„Me peaksime nägema head tehingut, pehmet või suhteliselt ebamõistlikku Brexiti ja siis tahaksime näha majanduse mõningast taastumist [enne investeerimist],” ütles Neptunuse Dowey.

Taaskasutamise katalüsaator võib tulla juba oktoobris, kui Suurbritannia ja EL võiksid jõuda väljumiskokku.

Kuid teisipäeval ütlesid Brüsselis asuvad diplomaadid, et nad ootavad, et juhid peavad novembris toimuma hädaolukordade tippkohtumisel, jättes oktoobri mitteametliku tähtaja.

"Mina isiklikult tunnen, et see läheb alla üheteistkümnendale tunnile," ütles Dowey.

Jagage seda artiklit: